Il problema degli sfratti


Con la perdurante crisi economica, stiamo assistendo ad un continuo aumento degli sfratti.

I motivi sono spesso legati, ovviamente, alla carenza di liquidità, che non consente gli inquilini di versare puntualmente i canoni di locazione stabiliti nei contratti.

Tuttavia, la riflessione sul problema non può prescindere dall’analisi anche del punto di vista dei proprietari degli immobili in questione.

Si parla spesso di tutela delle famiglie sotto sfratto, di evitare di lasciare le case sfitte, dato il bisogno di idonee sistemazioni dei nuclei familiari con problemi economici.

Già…

Ma chi pensa ai proprietari?!

Una certa parte dell’opinione pubblica è abituata a ragionare solo ed esclusivamente in funzione (ed in favore) delle esigenze degli inquilini, tralasciando completamente – spesso del tutto volutamente – la valutazione dei problemi dei proprietari.

Ma vediamo quale procedura deve affrontare un proprietario di immobile, per ottenere la convalida dello sfratto, in caso di morosità dell’inquilino.

Innanzitutto, è necessario rivolgersi ad un avvocato, fornendo il contratto di locazione e tutte le prove documentali che dimostrino la morosità, al fine del calcolo di quanto dovuto, cioè il valore della causa, da cui dipende anche l’importo del contributo unificato per adire l’autorità giudiziaria.

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L’avvocato predispone l’intimazione di sfratto, con la contestuale citazione per l’udienza di convalida, la cui data deve essere decisa ed indicata nell’atto. Poi deve notificarla all’inquilino, lasciando un termine minimo di venti giorni tra la notifica e l’udienza. Se tutto va bene, la notifica viene effettuata a mani del destinatario.

All’udienza, ci sono 4 possibilità:

1) l’inquilino non si presenta, pur essendo la notifica regolare;

2) l’inquilino si presenta, ma non si oppone alla convalida;

3) l’inquilino si presenta e chiede il termine di grazia;

4) l’inquilino si presenta e si oppone alla convalida.

Nei primi due casi, lo sfratto viene convalidato e, in genere, diventa eseguibile dopo un paio di mesi. Nel terzo caso, viene concesso (solo nelle locazioni di tipo residenziale) un termine di 90 giorni per sanare la morosità e fissata nuova udienza immediatamente dopo la scadenza del termine. Nella mia esperienza personale, tale termine è stato solo una solenne presa in giro da parte dell’inquilino, che non ha mai versato alcunché, ha accumulato ulteriori debiti e non ha evitato lo sfratto. Nel quarto caso, infine, viene instaurato un procedimento particolare, una via di mezzo tra un giudizio ordinario e uno speciale (quale quello di convalida degli sfratti). Un sistema per dilatare i tempi, che può, però, trovare l’ostacolo di un giudice particolarmente veloce, che riconosca la pretestuositá dell’opposizione e faccia di tutto per definire il giudizio.

Qualunque sia il caso, una volta che lo sfratto diventi esecutivo bisogna notificare un precetto, un avviso di sloggio e affidarsi all’ufficiale giudiziario per gli accessi all’immobile, che dovrà rientrare nel possesso del proprietario, libero da persone, cose e animali.

In genere, quando va bene, una procedura di sfratto, dalla citazione alla riconsegna, dura circa 9 mesi. Un parto…

Ma le cose si possono complicare. E il proprietario deve anticipare delle somme che, molto spesso, non rivedrà mai più. D’altro canto, bisogna pagare il contributo unificato, le notifiche, l’imposta di registro (quando si chiede l’ingiuntivo per i canoni scaduti), le competenze dell’avvocato, il fabbro che sostituisca la serratura, etc. etc.

Beh, direte voi, tanto il proprietario è ricco…

Chissà perché, nell’immaginario collettivo, c’è la convinzione che, in quanto proprietario, uno debba per forza essere ricco sfondato e che si rivolga al legale solo perché privo di scrupoli.

In realtà, spesso, si tratta di case di valore modesto, magari ereditate dai genitori e concesse in locazione al solo scopo di consentire una piccola entrata supplementare, su cui vengono pagate (giustamente) le (ahimè troppe) tasse.

Già… Perché, tranne qualche caso di evasione totale, il proprietario versa tutte le tasse e le imposte sul patrimonio immobiliare, sul quale gravano anche le spese varie di manutenzione.

Moltissime volte ho avuto a che fare con proprietari di modeste capacità economiche (anche pensionati), per i quali il minimo intoppo nella locazione ha costituito un problema serio. E, in alcuni casi, si sono decisi a svendere il proprio immobile, disgustati dalla trafila subita, o per necessità, dopo avere speso soldi preziosi per riottenerlo libero dall’inquilino moroso.

Eppure, la cosa lascia del tutto indifferenti coloro che ne fanno una sorta di lotta di classe, difendendo a spada tratta il “povero martire inquilino”, contro il “ricco possidente”, colpevole solo di chiedere il rispetto del contratto.

Attenzione… Con questo non voglio cadere nel tranello della semplificazione delle categorie e della difesa ad oltranza del solo proprietario, ma la mia analisi sconta i limiti imposti dalla lunghezza di un articolo (che, ovviamente, non può essere eccessiva).

Ogni caso è a sè e ci sono, effettivamente, delle situazioni tragiche, con l’inquilino che, incolpevole, si trova improvvisamente senza lavoro, con la responsabilità di un nucleo familiare da sfamare.

In questi casi, l’Amministrazione Comunale, con l’Assessorato ai Servizi Sociali, cerca di offrire la massima tutela, contribuendo al pagamento delle bollette, agevolando l’iscrizione del nucleo familiare negli elenchi per le case popolari (nelle cui graduatorie, va detto, si ottengono più punti con lo sfratto convalidato ed esecutivo) e facendo in modo di aiutare a superare i momenti più difficili.

Certo, il Comune deve sfruttare attentamente le poche risorse che ha e le situazioni bisognose di tutela sono sempre maggiori…

Ma ci sono casi in cui l’inquilino è consapevole fin dall’inizio delle proprie condizioni economiche e, nonostante tutto, si impegna in un contratto che non potrà mai rispettare, fregandosene bellamente del diritto del proprietario dell’immobile.

O altri in cui, volontariamente, ci si sottrae all’adempimento delle proprie obbligazioni, nella vergognosa convinzione di poter beffare il sistema giudiziario e ottenere comunque una tutela.

E questo non va affatto bene, perché si penalizza qualcun altro, magari maggiormente bisognoso del supporto dell’amministrazione…

In questi casi, personalmente non nutro alcuna remora per questi soggetti e provo fastidio nel vedere che cercano di passare per sfortunati bisognosi, alla faccia degli onesti proprietari che chiedono solo il rispetto dei propri diritti.

Sicuramente non sono l’unico. E sono convinto che molti, di quelli che sono pronti a erigere barricate per impedire l’accesso dell’ufficiale giudiziario, sarebbero d’accordo con me, se fossero i proprietari degli immobili occupati da inquilini morosi.

Antonio Roberto Lo Buglio

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3 commenti Aggiungi il tuo

  1. Misterkappa ha detto:

    Bel post, mi piace! 🙂

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      1. Misterkappa ha detto:

        grazie a te, se ti va potremmo seguirci a vicenda 🙂

        Mi piace

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